La discusión sobre las rentas cortas alrededor de la actualización del POT está en el terreno equivocado. El debate no es solo sobre el precio de los arriendos: es sobre quién cuida el espacio.
La Alcaldía de Medellín ya radicó en el Concejo la modificación del Plan de Ordenamiento Territorial (POT), y con ella llegó una propuesta para poner orden en la vivienda turística. La idea es sencilla: que los apartamentos de renta corta se concentren en las zonas de mayor mezcla de usos y cerca de las estaciones del metro (Betancur Peláez, 2026). Por su parte, las plataformas lo leen de otra forma. Dicen que la actividad quedaría restringida en el 72% de la ciudad y que más de 4.500 familias que viven de ella saldrían afectadas. El Departamento Administrativo de Planeación responde con dos datos: el POT de 2014 nunca permitió esta actividad en zonas residenciales, y en las zonas habilitadas la oferta podría crecer de 8.322 a 179.000 unidades.
Asohost, el gremio de los anfitriones, llegó al debate con un buen argumento bajo la manga: un estudio de la Universidad Javeriana que no encontró evidencia de que la vivienda turística sea la causa del alza de los arriendos (Semana, 2026). Es un estudio serio y merece respeto; pero responde otra pregunta. No nos dice nada de lo que pasa en la portería, en la asamblea de copropietarios, en los pasillos de los edificios o en las llamadas al 123 de vecinos desesperados por el ruido estridente de las interminables rumbas que adornan hoy las noches de algunos barrios de Medellín.
Lo que dice la evidencia internacional
Londres. Es el estudio más riguroso disponible. Con datos de 4.835 vecindarios observados durante 13 trimestres, los investigadores encontraron que la actividad de Airbnb se asocia positivamente con hurtos y violencia, y que el efecto proviene de los inmuebles completos, no de las habitaciones (Lanfear y Kirk, 2024). En promedio, cada inmueble adicional se asoció con un 2% más de robos en el vecindario, 1% más de hurtos, 0,9% más de hurtos a residencias y 0,5% más de violencia. La explicación de los autores es de oportunidad: el turista que no conoce la zona es una víctima fácil y el inmueble que pasa vacío con frecuencia es más fácil de asaltar.
Boston. Aquí el mecanismo es otro. El estudio de Northeastern University encontró que el aumento de anuncios, y no el de turistas, llevó a más violencia en los años siguientes, lo que sugiere que la renta corta erosiona la capacidad natural del barrio para prevenir el delito (Ke et al., 2021). La medición de violencia incluía robos armados, agresiones, personas con arma blanca y riñas. El problema no es quién llega, sino quién deja de vivir ahí.
Barcelona. Un análisis de regresión geográficamente ponderada encontró una relación positiva y significativa entre la densidad de alojamientos Airbnb y la criminalidad por barrio, sobre todo la patrimonial (Maldonado-Guzmán, 2022). La ciudad tomó la decisión más drástica de Europa: revocará las licencias de sus 10.101 pisos turísticos legales en noviembre de 2028 según un artículo de El Economista.
Chicago y Santa Mónica: lo que pasa cuando se regula. Estos casos importan porque miden el efecto de la norma. En Chicago, aunque los efectos sobre el delito a escala de ciudad fueron mínimos, se encontró una reducción localizada de hurtos a residencias cerca de los edificios que prohibieron la renta corta, una herramienta que introdujo la ordenanza (Jin et al., 2024). En Santa Mónica, que prohibió el alquiler de inmuebles completos sin el propietario presente, las llamadas a la policía por embriaguez en vía pública cayeron frente a otros tipos de llamadas después de la regulación (Garcia et al., 2021).
La lección no es que la renta corta sea criminal. Es que su efecto depende de la densidad, del tipo de inmueble y, sobre todo, de si hay alguien presente que responda por él.
Lo que ya vemos en Medellín
El argumento de los problemas de convivencia no necesita importarse: está en las cifras de ciudad. Tomando información de la Alcaldía de Medellín se evidencia que el ruido es la principal causa de quejas en las inspecciones de policía y en las llamadas al 123, y que los residentes dicen no poder convivir en las zonas donde operan estas plataformas (Betancur Peláez, 2026). En solo cuatro meses de 2026 se registraron 45.542 quejas por ruido, de las cuales la Policía Metropolitana alcanzó a atender 27.705. Las autoridades identifican como zonas acústicamente saturadas el Parque Lleras y Provenza en El Poblado y la carrera 70 en Laureles, justamente los nodos de la renta corta en la ciudad.
La explotación sexual es el punto más grave. En abril de 2024, un ciudadano estadounidense fue sorprendido con dos menores de edad en un apartamento alquilado a través de una plataforma digital y el caso destapó un patrón. En 2025 se suspendieron 104 establecimientos: 58 hoteles y 46 apartamentos turísticos. El problema no es que el turista sea el principal explotador, sino que un apartamento sin recepción, sin registro de acompañantes y sin vigilancia es el espacio ideal para quien sí lo es.
Respuesta a los críticos: propiedad, externalidades y el «delito sin víctima»
Entre las opiniones más relevantes se encuentran las de dos líderes de opinión que hablaron sobre el tema en El Colombiano y La República respectivamente.
Por un lado, El Concejal del Centro Democrático Luis Guillermo Vélez en una columna publicada del 21 de septiembre plantea que el la propuesta de modificación del POT convierte un contrato voluntario entre adultos en un “delito sin víctima”, es decir, una conducta que el Estado castiga aunque nadie resulte perjudicado. Para Vélez, cuando un propietario y un huésped acuerdan libremente el uso de un inmueble a cambio de un pago, nadie pierde nada. Hay un intercambio voluntario, no un daño. En este orden, no niega los problemas. Reconoce que una vivienda turística puede generar ruido, fiestas o inseguridad. Pero sostiene que eso no vuelve ilegítima la actividad. Su propuesta es que quien causa el daño lo pague: si hay una fiesta que molesta, se sanciona la fiesta; si hay un delito, se persigue el delito.
Por su parte, Camilo Guzmán de Libertank, en un artículo publicado el 23 de septiembre, va en la misma línea con un matiz: el ruido lo produce la conducta de las personas, no la duración del contrato, y esas conductas ya están sancionadas en el Código Penal y el de Seguridad y Convivencia Ciudadana. Si la autoridad no hace cumplir lo que ya existe, dice, prohibir tampoco servirá
Hay cuatro cosas en las que se equivocan:
- Sí hay víctimas, solo que no firmaron el contrato. Son el vecino que no duerme, la persona a la que roban en la cuadra y, en el peor caso, el niño o la niña explotados en un apartamento que nadie vigila. Eso es justamente lo que miden los estudios de Londres y Boston: el costo que cae sobre terceros (Ke et al., 2021; Lanfear y Kirk, 2024). Además, esto no es un delito, es una norma urbanística. Y la vivienda turística ya es un servicio turístico por ley: la Ley 2068 de 2020 le exige inscripción en el Registro Nacional de Turismo (Alcaldía de Medellín, 2024).
- “Sancionar la fiesta y no el contrato” suena bien, pero hoy no funciona. En los primeros cuatro meses de 2026 hubo 45.542 quejas por ruido y la Policía alcanzó a atender 27.705. Casi cuatro de cada diez se quedaron sin respuesta. Y aunque la patrulla llegue, el huésped de tres noches ya no está cuando llega el comparendo. Por eso sirven los controles previos. En Chicago, prohibir la renta corta edificio por edificio redujo los hurtos a residencias cerca de esos lugares (Jin et al., 2024).
- El mercado no corrige lo que no cobra. Vélez dice que la ocupación de estas viviendas fue de 50% frente a 59% en hoteles, y que la sobreoferta se ajustará sola. Puede que el precio se ajuste, pero el ruido y la inseguridad no aparecen en la factura. Y un apartamento vacío la mitad del tiempo es, según el estudio de Londres, un blanco más fácil para el hurto (Lanfear y Kirk, 2024).
- Guzmán advierte que si la autoridad no hace cumplir lo que ya existe, prohibir tampoco servirá. Estamos de acuerdo. Por eso la respuesta no es renunciar a regular, sino regular mejor: con datos de las plataformas, registro obligatorio y alguien que responda por cada inmueble. Chicago solo vio caer los anuncios activos cuando empezó a recibir datos directamente de las plataformas (Jin et al., 2024).
Finalmente…
En redes y en el cabildo abierto del POT realizado en el Concejo de Medellín se repiten dos temores: el de los anfitriones que no quieren perder su ingreso y el de los vecinos cansados del ruido. Pero se pasa por alto algo clave: casi todas las reglas ya existen. La ley obliga a las plataformas a retirar anuncios sin Registro Nacional de Turismo (Nuevas normas para publicidad, 2022), exige autorización de la copropiedad (MinCIT, 2021) y ordena registrar a todos los huéspedes y acompañantes (Trabis, 2025). El problema es que nadie lo verifica, algo que el propio Ministerio reconoce (MinCIT, 2026).
En este orden, lo que propone la Alcaldía de Medellín con el nuevo POT es acertado pues por primera vez se define dónde puede operar la renta corta sin prohibirla: según el Departamento Administrativo de Planeación, la norma permitiría multiplicar la oferta casi 20 veces, pero de forma ordenada (Betancur Peláez, 2026). Es lo que pidieron los vecinos en el cabildo abierto y lo que han hecho ciudades como Ámsterdam, Nueva York y Barcelona.
Referencias
70% de las llamadas a la línea 123 en el Aburrá son quejas por el ruido. (2024, 18 de octubre). El Colombiano. https://www.elcolombiano.com/medellin/70-de-las-llamadas-a-la-policia-en-medellin-son-quejas-por-el-ruido-JF25642128
Airbnb implementaría nuevas medidas para luchar contra la explotación sexual en Medellín. (2024, 31 de julio). Infobae. https://www.infobae.com/colombia/2024/07/31/las-medidas-que-anuncio-airbnb-para-aportar-a-la-lucha-contra-la-explotacion-sexual-en-medellin/
Alarmante: hubo 885 casos de delitos sexuales contra menores de edad en Medellín en solo 4 años. (2024, 22 de marzo). El Colombiano. https://www.elcolombiano.com/medellin/turistas-responsables-explotacion-sexual-contra-menores-de-edad-en-medellin-HA24067716
Alcaldía de Medellín. (2024, 1 de marzo). Medellín intensifica su lucha contra la operación ilegal de viviendas turísticas. https://www.medellin.gov.co/es/sala-de-prensa/noticias/medellin-intensifica-su-lucha-contra-la-operacion-ilegal-de-viviendas-turisticas/
Barcelona eliminará todas sus viviendas turísticas en 2029. (2024, 21 de junio). El Economista. https://www.eleconomista.es/vivienda-inmobiliario/noticias/12876113/06/24/barcelona-eliminara-todas-sus-viviendas-turisticas-en-2029.html
Betancur Peláez, J. (2026, 22 de septiembre). Regulación de vivienda turística de renta corta en POT de Medellín abre pulso con aplicaciones: ¿quién ganará? El Colombiano. https://www.elcolombiano.com/medellin/pot-medellin-polemica-vivienda-turistica-arriendos-GA41366312
Constitución Política de Colombia [Const.]. (1991). Artículo 58.
Garcia, B., Miller, K. y Morehouse, J. M. (2021). In search of peace and quiet: The heterogeneous impacts of short-term rentals on housing prices [Documento de trabajo]. The Center for Growth and Opportunity. https://www.thecgo.org/research/in-search-of-peace-and-quiet-the-heterogeneous-impacts-of-short-term-rentals-on-housing-prices/
Gemeente Amsterdam. (s.f.). Report or change a holiday rental. Recuperado el 23 de septiembre de 2026, de https://www.amsterdam.nl/en/housing/holiday-rentals/reporting-holiday-rentals/
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Medellín intensifica ofensiva contra el turismo con fines de explotación sexual: más de 100 establecimientos de hospedaje fueron suspendidos en 2025. (2026, 20 de enero). El Tiempo. https://www.eltiempo.com/colombia/medellin/medellin-intensifica-ofensiva-contra-el-turismo-con-fines-de-explotacion-sexual-mas-de-100-establecimientos-de-hospedaje-fueron-suspendidos-en-3525541
Minut. (2026). Amsterdam short-term rental laws in 2026: The host rulebook. https://www.minut.com/blog/amsterdam-short-term-rental-laws
¿Muy bulliciosos? En tan solo 4 meses de este año hubo 45.542 quejas por ruido en Medellín. (2026, 20 de mayo). El Colombiano. https://www.elcolombiano.com/inicio/muy-bulliciosos-en-tan-solo-4-meses-de-este-ano-hubo-45542-quejas-por-ruido-en-medellin-BF36774858
¿Por qué están tan caros los arriendos en Medellín? Estudio revela qué hay detrás del aumento. (2026, septiembre). Semana. https://www.semana.com/finanzas/consumo-inteligente/articulo/por-que-estan-tan-caros-los-arriendos-en-medellin-estudio-revela-que-hay-detras-del-aumento/202606/
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Weber, B. S. (2024). The sharing economy and urban crime. Cities. https://www.sciencedirect.com/science/article/abs/pii/S0264275124004992
